2020 – Criza imobiliară generată de coronavirus
La fel ca în multe alte domenii, criza se va simți și în domeniul imobiliar. Oricum, din 2019 s-a simțit o scădere a cererii pentru case și apartamente dar nu și o scădere a prețurilor. Prețurile au continuat să crească chiar și în această perioadă de început a pandemiei, iar majoritatea site-urilor imobiliare au prognozat creșteri importante de preț pentru 2020.
Surprinzator, încă mai găsesc articole scrise în a doua jumătate a lunii martie 2020, despre faptul că piața tranzacțiilor de locuințe continuă să funcționeze la cote normale, că prețurile nu vor scădea iar unii experți estimează chiar o creștere a prețurilor începând cu vara acestui an. Un mare site de imobiliare din România, ne informează printr-un articol postat ieri că ”Cerere există în continuare, iar prețurile au continuat să urmeze un trend ascendent în ultimele săptămâni la nivelul celor mai mari două piețe rezidențiale din țară”. Se pare că mulți cei din branșa în care activez și eu, nu par a vedea o problemă majoră în evoluția domeniului imobiliar. Să sperăm că au dreptate.
Pentru mine este evident că vânzările s-au oprit și nu se mai vinde/cumpără aproape nimic. În momentul în care se va relua activitatea economică fără restricții, vor începe foarte timid și tranzacțiile imobiliare.
Cred în continuare, că dacă pandemia generată de coronavirus nu se va rezolva într-un timp scurt (1-2 luni), noua criză va fi mai dificilă ca cea de după 2008. Cu cât durează mai mult cu atât va fi mai rău. La început vor scădea prețurile apartamentelor/caselor vechi și apoi în etapa a doua vor scădea prețurile apartamentelor/caselor noi.
Și pentru că sunt foarte des întrebat care sunt motivele pentru care fac aceste prognoze pesimiste, voi expune în continuare câteva dintre ele:
– Cu câteva excepții, majoritatea domeniilor de afaceri vor fi afectate, se vor pierde mulți bani și locuri de muncă. În aproximativ 4 luni (acesta este termenul mediu de plata al facturilor de către firmele active din România) o sa fie afectate cam 80% din firme. Pentru 20% dintre acestea s-ar putea ca șocul să fie suficient de mare pentru a le băga în insolvență. Deci teoretic în semestrul II al acestui an peste 80.000 de firme își vor înceta activitatea și tot teoretic 90% din firmele insolvente ar putea intra în faliment.
– Conform cifrelor oficiale, sunt 800.000 de contracte de muncă suspendate în doar două săptămâni (80% șomaj, restul disponibilizări). Valoare este chiar mai mare (probabil 1.000.000, dacă îi luăm în calcul pe cei care lucrează fără a avea forme legale. La toate acestea se vor adăuga și cele câteva sute de mii de români veniți în țară în ultima lună din cauza epidemiei.
– Se estimează că bugetul României nu va face față acestor provocări pe o perioadă lungă de timp și vor exista concedieri și în rândul bugetarilor. Despre mărirea pensiilor în toamnă nici nu poate fi vorba.
– Mulți dintre cei care și-ar fi permis un credit pentru cumpărarea unei locuințe probabil nu și-l vor mai permite. Peste 85% din vânzările din domeniul imobiliar se fac prin credite luate de la bănci. Gândiți-vă că mâine mergeți la bancă să luați un credit imobiliar. La ce preț va evalua banca imobilul pe care doriți să îl cumpărați? Sau ce bancă are curajul să facă evaluări în această perioadă?
– Conform indicatorilor de pe piața imobiliară din săptămâna trecută, a scăzut interesul cumpărătorilor pentru achiziția de apartamente şi case cu până la 65% față de aceeași perioada a anului trecut. Mulți potențiali cumpărători și-au anulat vizionarile planificate și alții și-au retras ofertele făcute.
Iată o parte din întrebările pe care ni le pun oamenii în aceste zile.
Î: Când vor scădea prețurile proprietăților imobiliare?
R: Cât timp tranzacțiile sunt blocate pentru că oamenii ”stau acasă”, probabil nu se va întâmpla nimic cu prețurile. Dacă economia își va putea relua activitatea până în vară, presupun că primele scăderi vor putea fi observate în această toamnă, la apartamentele și casele vechi. Prețurile apartamentelor și caselor vor scădea într-o a doua etapă, probabil la începutul lui 2021.
Î: Cu cât vor scădea prețurile proprietăților imobiliare?
R: Sincer nu pot face o astfel de estimare, pentru că:
– nu știu cât va dura perioada de pandemie.
– nu există date economico-financiare dintr-o perioadă similară pe care să mă bazez când fac prognozele.
– nu știu când, cum și în ce condiții vor da băncile credite imobiliare. Nu știu ce se va întâmpla cu programul Prima Casă. Având în vedere că majoritatea tranzacțiilor se fac cu credit imobiliar, acest aspect este extrem de important.
– nu știu ce influență vor avea sutele de mii de români întorși acasă din occident. Poate o parte dintre ei vor dori să rămână în țară după terminarea pandemiei și vor căuta să cumpere sau să închirieze o locuință.
Pentru analize, probabil toți ne raportăm la criza de după 2008, deși acum situația este foarte diferită. Dacă ne uităm pe graficul de evoluție al prețurilor după 2008, vom vedea că au fost necesari 6 ani, pentru ca prețurile să scadă cu peste 40% și să ajungă de la valoarea maximă la cea minimă. Apoi au urmat alți 6 ani de creștere.
Nu știu care va fi graficul acestei crize din 2020. Cei care vor fi nevoiți să vândă pentru că vor avea nevoie de bani, vor genera începutul scăderii prețurilor. Cei care vor dori să cumpere vor dori și vor cere reduceri semnificative de preț. Marii investitorii imobiliari și cei tradiționali vor dori cu siguranță să profite de acest moment.
Presupun totuși că scăderea nu va fi foarte bruscă și se va face treptat. Prețurile locuințelor vechi vor scădea în procente mai mari decât cel al locuințelor noi. Prețul terenurilor va avea probabil cea mai mică scădere.
Î: Cu ceva vreme în urmă m-am hotărât să cumpăr un apartament. Ce ar trebui să fac? Să mai aștept?
R: Cel mai bun lucru pe care îl puteți face este să așteptați, până trecem cu bine de această pandemie și să cheltuiți banii cu chibzuință în această perioadă.
Î: Am făcut un precontract și am plătit un avans pentru cumpărarea unui imobil. Ce mă sfătuiți să fac?
R: Luarea unei decizii este influențată de mai mulți factori.
– Aveți nevoie urgentă de imobil?
– Îl puteți plăti cash sau aveți nevoie de credit?
– Puteți lua un credit în această perioadă sau în perioada imediat următoare?
– După ce îl cumpărați veți avea resurse financiare suficiente pentru a trece cu bine de perioada pandemiei?
– Veți avea un venit stabil și consistent pe perioada pandemiei și a crizei care va urma?
– Imobilul îl cumpărați pentru dumneavoastra sau va fi o investiție?
În funcție de răspunsul la aceste întrebări ați putea face următoarele:
– Să amânați atât cât vă permite precontractul, luarea unei decizii.
– Dacă valoarea avansului nu este mare, poate ar fi bine să renunțați la achiziție și vă asumați pierderea avansului.
– Încercați să renegociați prețul cu vânzătorul.
– Să cumpărați imobilul și să îl considerați ca o investiție pe termen lung. Imobiliarele au fost întotdeauna o investiție bună pe termen lung.
Î: Am încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu un dezvoltator imobiliar și am plătit un avans consistent din valoarea imobilului. Imobilul este în construcție. Ce mă sfătuiți să fac? Mă pot răzgândi? Pot recupera banii plătiți ca avans?
R: Totul depinde de clauzele contractuale. Dar este puțin probabil să vă recuperați avansul dacă renunțați la cumpărarea imobilului.
Este o situație dificilă pentru ambele părți, atât pentru dumneavoastră cât și pentru dezvoltator, care ar putea fi pus în imposibilitatea de a respecta termenele de finalizare a construcției.
Dar cred că cel mai defavorizat într-o astfel de situație este cumpărătorul. Nu poate să renunțe la cumpărare fără să piardă avansul și s-ar putea să nici nu primească imobilul la termenul stabilit prin contract. Și din păcate, pentru nerespectarea termenului de livrare, dezvoltatorul poate invoca clauza de forță majoră.
Î: Aveam în plan să închiriez un spațiu pentru birouri. Ce ar trebui să fac?
R: Dacă puteți, amânați această decizie. După criză, segmentul rezidențial va fi primul care își va reveni. Nu același lucru se va întâmpla cu segmentul office sau cel comercial, unde cred că prețurile vor fi ajustate într-un procent destul de mare. Multe firme vor fi nevoite să își minimizeze costurile și se vor reloca în spații mai mici.
Î: Va fi o piață buna pentru închiriere din moment ce vor scădea vânzările?
R: Se pare ca nu. Cu câteva excepții și segmentul de închiriere va fi afectat.
Vom aborda acest subiect al închirierilor într-un articol separat și vom analiza pe rând situația apartamentelor, caselor, spațiilor de birouri, comerciale, de producție și de depozitare.
Î: Această pandemie va forța agențiile imobiliare să adopte vânzarea virtuală a imobilelor?
R: Depinde cât de mult va dura pandemia. Dacă se termină repede vom reveni rapid la sistemul tradițional de vânzare.
Probabil multe agenții au luat deja în calcul dezvoltarea unui sistem online virtual de vizualizare a proprietăților. Costurile de pregătire a unui imobil pentru a fi virtualizat sunt destul de mari în acest moment dar sunt convins că vor fi și vânzători care vor plăti pentru acest serviciu.
Citiți și Piața imobiliară va fi afectată, o nouă criză este deja evidentă – martie 2020.
Citiți și Criza imobiliare – partea 3
Citiți și Criza imobiliare, aprilie 2020
Citiți și articolul: Criza imobiliare 2020. Startul de reducere a prețurilor a fost dat!
vad ca au aparut multe articole despre prabusirea pietei imobiliare in conditiile in care eu nu reusesc sa vad scaderi de preturi prin anunturile imobiliare
Crezi ca prețurile scad de azi pe mâine ? Scăderea se va vedea in câteva luni după ridicare restricțiilor.
Va salut. Avand in vedere ca pe piata sunt doar ap cu preturile din Februarie si cei care scot acum la vanzare se raportează/orientează tot la ele dar in momentul finalizării distanțarii sociale vor accepta si noi proprietarii proveniți din categoriile:
– moștenitorii,
– oameni înstăriți ce vor sa faca mișcări rapide de achiziție a unei case la tara sau munte pt posibila si potențiala revenire a virusului in iarna si nu mai doresc sa i prindă la bloc sau in oras
– oamenii care inainte sa se deie in plata la banca vor încerca sa își vand singuri imobilele
– etc
… aceste categorii vor scoate pe piata imobilele si cred ca ei vor fi cei care vor negocia si asa incet incet se vor regla preturile in funcție de anotimp/creditare/virus reactivat de iarna/Nr de vânzători activi.
Oricum din cate am auzit cei din automotive si Horeca nu mai pot lua credite ușor deci o mare categorie de IT-sti- ingineri- personal auxiliar din automotive vor lipsi de pe piata.
Consider ca cei care vor sa vand vor negocia iar cei care nu se grăbesc vor sta si NU vor fi cei care vor regla piata.
Nu o sa scada mimic. din contra o sa creasca in continuare. cred ca presa urmareste o scadere pe piata imobiliara in toamna aceasta pentru ca baietii destepti sa cumpere masiv, cu profit pe termen scurt.
Da, da 🙂 sunt convins ca vor fi foarte multi care vor cumpara masiv in toamna. Ba chiar mai devreme.
Hai sa vorbim sa ne aflam in treaba. De unde crestere speri dumneata..poate doar daca esti un speculant, nu dezvoltator imobiliar ca aia isi calculeaza bine sansele in fata unei crize. Sunt milioane de someri ai vor fi zeci de domenii de bussinesuri care vor merge foarte greu dupa aceasta epindemie. Retine!in 2 luni varful epidemiei va trece dar epidemia nu va disparea. Afacerile vor fi in continuare afectate pentru ca libera circulatie va fi in continuare marcata de teama. Nimeni nu va mai fi atat de liber in conatinta sa iasa sa consume anumite servicii si produse. Statul va fi si el secatuit de efortul in domeniul sanitar. Nu va mai putea primi aceeasi bani d ela industrie, turismul va fi foarte redus, lumea va fi sceptica in a pleca in vacante. Si dumneata visezi cai verzi cu scumpiri. De unde bani? De unde credite? O sa iti cumpere dumneatale imobilele doar speculatii de masti, manusi si dezinfectanti. Nu mai lansati fitile. E momentul sa coborati cu picioarele pe pamant. Si o adaugare la ceea ce a spus stimabilul domn in articol. Eu cred ca preturile la terenuri vor scadea mai mult ca la constructii pt ca materialele sunt totusi scumpe si va fi greu sa se justifice in sens financiar o ieftinire. In schimb terenurile in zone bune sunt umflate fara rost. Pret nejustificat. Astea pot scadea. Respect si sanatate va doresc!
Creștere…ma faci sa rad,unde te crezi in Elveția,Norvegia ? O sa mergeți sa lucrați la Kaufland,marea majoritate,agenți de imobiliare,pt ca firmele voastre o sa dispară.
Nu încerca sa te îmbeți cu apa rece.
Haideti sa ne imaginam ca peste doua luni, virusul disparte subit si putem iesii linistiti din case. Ce credeti ca o sa faca lumea in acel moment? O sa isi faca rezervari pentru concedii pe booking și o sa isi cumpere bilete de avion? O sa dea navala in magazine sa cumpere electrocansice? O sa se apuce sa-si renoveze casa? O sa se apuce de achizitionat imobiliare? Eu cred ca o sa se uite in cont sa vada cu cati bani au mai ramas si sa sune la servici sa vada daca si cand pot incepe lucrul.
O sa dispară foarte subit 🙂
Fratilor,e momentul macar in al12lea ceas sa avem grija si de suflet, obisnuiti-va sa traiti simplu si multumiti-va cu cat aveti,nici nu aveti idee ce urmeaza.
Situatia poate fi mult mai rea decât a dorit autorului sa o prezinte. Ganditi-va ce se va întâmpla cand pandemia va îmbolnăvi militarii iar sistemul de apărare a unor țării va deveni foarte vulnerabil. Dupa cum vedeți nu se vorbește nimic despre militari bolnavi. Sa vedeți atunci pandemie combinata cu criza economică si criza militară. De imobiliare nici va mai avea rost sa vorbim daca ajungem intr-o astfel de situație.
Depinde cât durează pandemia. Dacă mai durează o lună, o să scadă cu 5% – 10% maxim. Dacă durează mai mult de 5 luni, o să fie dezastru.
Intradevar, dupa ce trece pandemia, ca sa cumperi un apartament sau o casa vei avea nevoie de credit bancar Si aici va fi marea problema, la creditare. Companiile de rating estimeaza o crestere importanta a dobanzilor la creditare.
Pentru cei ce cred ca prețurile vor continua sa crească si nimic rău nu se va întâmpla in domeniul imobiliar https://financialintelligence.ro/goldman-sachs-profitabilitatea-companiilor-nu-se-va-recupera-pana-in-2023-dupa-prabusirea-din-2020/
Credite se vor da fara probleme. pana sa scada preturile oficial ar trebui sa dureze cateva luni, apoi iar cateva luni ca bancile sa isi modifice grilele de calcul a evaluarii imobilelor. plus ca odata facuta o evaluare, e valabila 6 luni… si cat dedpre dobanzi, nu crdd ca cresc, din contra, or sa scada pentru a incuraja achizitiile.
te inseli amarnic – cei din bănci sunt deja pe altertă maximă: 1. au primit 150.000 de cereri de amanare a ratelor plus mii de firme mari cu rate mari; 2. problema lor nu mai e să dea credite ci să se asigure că le vin ratele la ce au dat pana acum. 3. statul va incepe să taie, si prima casă va fi prima pe listă, inainte să taie salarii cu costuri politice e mai easy să taie subventii că alea nu-i penalizează la vot. 3. a scăzut si cererea de credit oameni cu dosarul depus si l-au scos.
Criza va fi groasa, mai ales dupa ce vor începe certurile dinte China, SUA, Rusia, Europa etc. Deja au început.
VINDETI ACU CA ALTFEL VETI VINDE LA JUMATE SAU MAI RAU
Potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare pe baza anunțurilor publicate pe Imobiliare.ro, în primul trimestru al anului 2020 chiria medie pentru un apartament cu 2 camere în Capitală a ajuns la 410 de euro/lună.
https://cpi.imobiliare.ro/piata-imobiliara/piata-chiriilor-incotro-cum-vad-lucrurile-invitatii-celei-mai-noi-editii-imoexpert
By Corina Varlan….::))))).