Piața imobiliară – estimari 2020
Ce se întâmplă cu piața imobiliară în 2020? Prețurile vor continua să crească sau urmează o schimbare majoră? Schimbarea va fi în 2020 sau în următorii ani? Urmează o nouă criză similară cu cea din 2008? Ar fi bine să amânați achiziția unui apartament sau a unei case chiar dacă aveți nevoie de o locuință? Este o perioadă bună pentru investiții în domeniul imobiliar?
Acestea sunt întrebările pe care clienții noștri ni le pun tot mai des și la care își doresc răspunsuri obiective.
Un principiu general, valabil și în domeniul imobiliar spune că ar trebui să cumpărați când prețurile sunt în scădere și să vindeți când sunt în creștere (vedeți următorul grafic).
Teoria pare simplă la prima vedere, iar principiul îl pot aplica cei care investesc în domeniul imobiliar, deși nici în acest caz nu este o soluție general valabilă. Pentru cei care își doresc sau au nevoie de o locuință, acest principiu nu se poate aplica în majoritatea cazurilor.
Un studiu din domeniul imobiliar, făcut de FMI pentru țările OECD, ne arată că în ultimii 40 de ani perioadele de creștere au avut durata medie de 6 ani, iar cele de scădere de 4 ani și jumătate (adică 10 ani un ciclu). Alți analiști estimează durata unui astfel de ciclu la 12 – 14 – 16 ani. Se pare ca o estimare exactă a duratei ciclului nu poate fi făcută. Piața imobiliară depinde de prea mulți factori economici, sociali și politici atât la nivel mondial cât și la nivel național.
Graficul de mai jos arată evoluția prețului pe metru pătrat la apartamentele cu 2 camere din Timișoara din 2008 până în ianuarie 2020. Graficul este similar pentru toate tipurile de imobile (case, terenuri etc) și pentru toate marile orașe din România.
În acest moment (februarie 2020) ne aflăm la aproape 12 ani de la începutul crizei din 2008 și în ultimii 6 ani prețurile imobilelor au crescut în mod constant.
Mai este loc de creștere? Pe termen lung, răspunsul este categoric DA (dacă investiți in zonele cu potențial de dezvoltare)! Este foarte mult loc de creștere. În ciuda tuturor problemelor ce vor apare de-a lungul timpului, domeniul imobiliar reprezintă una dintre cele mai bune și sigure investiții.
Mai este loc de creștere în ciclul actual? Din punct de vedere teoretic, răspunsul este afirmativ. Cu excepția Clujului, în București, Timișoara și celelalte orașe mari, nu s-a atins încă nivelul maxim al prețurilor din 2008, iar pe termen lung majoritatea ciclurilor duc în principiu către un nou maxim (vedeți graficul următor).
Urmează o recesiune în perioada imediat următoare? Există această posibilitate. Dacă vom intra într-o nouă perioadă de recesiune nu înseamnă în mod obligatoriu că vom avea o criză identică cu cea din 2008, perioadă în care prețurile au scăzut în medie cu 40%. Practic în acest moment nu există condițiile necesare repetării unui astfel de scenariu.
În România, crizele politice prelungite, instabilitatea economică, lipsa investițiilor, lipsa forței de muncă calificate și răspândirea epidemiei generate de corona-virus, pot declanșa o nouă criză în acest domeniu. Momentan acest lucru nu s-a întâmplat și există șanse să nu se întâmple dacă:
- epidemia generată de corona-virus, va fi ținută sub control atât la nivel mondial cât și la nivel local;
- economia românească va rezista până la alegerile locale din acest an 2020;
- electoratul va alege o schimbare majoră a clasei politice la alegerile locale și apoi parlamentare;
- nu apar calamități naturale, noi crize politice și sociale în perioada următoare.
Dacă totuși va fi recesiune pe piața imobiliară, aceasta s-ar putea desfășura după următorul scenariu pentru anul 2020:
- scăderea vânzărilor la terenuri, case și apartamente (acest lucru deja se întâmplă de aproximativ 6 luni);
- oprirea creșterii prețurilor pentru terenuri, apartamente și case (la terenuri creșterea prețurilor s-a temperat în ultimele luni, au rămas pe creștere casele cu un procent mai mic și apartamentele);
- oprirea creșterii prețurilor pentru materialele de construcții și manoperă (prețurile acestora au crescut in mod constant cu procente semnificative în fiecare an);
- scăderea prețurilor la imobilele vechi (probabil până în 10%);
- scăderea prețurilor imobilelor noi (probabil până in 5%).
Acesta ar fi un scenariu posibil. Personal îmi doresc să nu se întâmple pentru că o astfel de criză nu va afecta doar domeniul imobiliar și al construcțiilor ci toate celelalte domenii conectate în mod direct sau indirect.
La întrebarea ”ar fi bine să amânați achiziția unui imobil în această perioadă”, răspunsurile ar fi:
- Da, o amânare ar fi indicată dacă aveți o situația financiară instabilă iar o eventuală criză v-ar putea afecta locul de muncă și v-ar duce în imposibilitatea plății unor eventuale rate la bancă.
- Nu e cazul să amânați, dacă aveți nevoie de o locuință sau dacă acum stați în chirie pe care o plătiți oricum fără probleme iar prețul ratei lunare este apropiat de prețul chiriei.
- Nu e cazul să amânați dacă doriți să începeți construcția unei case și vă permiteți acest lucru din punct de vedere financiar. Pentru majoritatea oamenilor, casa nu e o afacere. E un cadou pe care și-l fac pentru un nou stil de viață. Casa îți aduce multe beneficii și bucurii și îți oferă o viață mai sănătoasă.
La întrebarea ”este o perioadă bună pentru investiții în domeniul imobiliar”, răspunsurile ar fi:
- Nu e cazul să amânați dacă aveți banii necesari și vă gândiți să cumpărați în scopul închirierii. Eventual, puteți aștepta să treacă epidemia de gripă și alegerile locale din această vară ca să vă simțiți mai confortabil. Oricum nu puteți ști dacă preturile imobilelor vor scădea, când și cu ce procent. A ține banii în depozite bancare în această perioadă nu este o alternativă grozavă. Încasarea din chirie a unui procent anual de 5% – 8% din banii investiți e o variantă mai bună decât să îi țineți în bancă.
- Da, o amânare ar fi indicată, dacă doriți o investiție cu un scop speculativ. Adică să cumpărați ieftin și peste o perioadă de timp să revindeți cu profit.
Orice investiție poartă după ea până la urmă așa zisul risc al ”lebedei negre” (black swan). Practic orice se poate întâmpla, indiferent cât de bine îți faci temele. Dar pe termen lung, investiția în domeniul imobiliar s-a dovedit eficientă și probabil va fi în continuare atât timp cât populația lumii este în creștere.
Într-un articol viitor, voi face și o analiză pentru spațiile de birouri, comerciale, de depozitare precum și a terenurilor agricole.
Citiți și 2020 – Criza imobiliară generată de coronavirus.
CRED CA VA URMA O RECESIUNE GRAVA CARE ESTE DEJA ANUNTATA DE TARILE CARE CONDUC UE IMOBILIARELE VOR SCADE DRAMATIC DAR NU SE VOR MAI PUTEA CUMPARA CU CREDIT ASTEA SUNT PREVIZIUNILE MELE
Bravo domnule Dragoslav Radovan,
vad ca v-ati mai revenit din „panica”, vreau sa cred si datorita ” mustrarii” mele de acum 2 sau 3 saptamani, consecinta a unor previziuni extrem de „panicoase” ale dvs. Cred ca, intr-adevar ati facut o analiza foarte buna si echilibrata a viitorului.
Bravo domnule!
Păi articolul este scris acum o lună, când nu intrasem încă în panică 🙂
Iarta-ma…dar linia este buna..poti sa o mentii, nu e relevanta data.
Ganduri bune!
Ce te mai bucuri tu de ce a scris R.D. acum dar o sa plângi stimabile când o sa constați ca visurile tale
holiwoodiene s-au năruit.Succes in căderea liberă.
Va multumesc domnule Enache si va rog sa primiti si de la mine toate urarile de bine ,bunastare si sanatate.Despre cadere libera ce sa va spun..tipic romaneste, de fapt doar atat puteti voi cei multi.
Apropos stimabile: „holiwoodiene” este scris incorect. Cartierul din Los Angeles ( pe care iti doresc sa il vizitezi doar pentru deschidere)este Hollywood,pe cale de consecinta romanizatul este hollywoodian/ene( pentru genul feminin).Deci in loc de „i” trebuie sa fie” y” si ai mancat un „l” si scriu asta pentru a nu te mira 10 minute in fata computerului intrebandu-te ” ce vrea sa zica asta?”.
Dar poate e mai bine sa mananci un „l” decat altceva…Succes si tie!
“Tipic românește”,sa te citez,defapt nu ai știut ce răspuns sa dai și încerci sa ironizezi o greseala despre cum se scrie Hollywood,încerci sa te eschivezi de la un răspuns concret.Si mai las-o jos cu engleza ta de balta și nu te mai da deștept,ca sigur nu ești.Englezii zic la București-Bucharest,așa ca pot interpreta și eu Hollywood cum vreau.Daca vrei sa o ții off-topic,îți dau nr.meu de telefon și putem vorbi in engleză.Si cum spunea cineva pe care sigur nu îl știi,”nu te salut,buna ziua”.
Domule Enache, ca sa dau un raspuns trebuie sa fiu intrebat ceva..ori eu nu am perceput amalgamul tau ca fiind o intrebare. Nu pot intra intr-un dialog cu o persoana care, pe langa faptul ca face greseli de scriere,exprimare,topica, cel mai grav, confunda o insiruire inepta de cuvinte cu o intrebare( dupa o intrebare se pune un semn…al intrebarii care arata asa „?” ori eu in comentariul tau sec nu vad niciun semn care sa ma faca sa opinez in a da un raspuns). Nu pot intra intr-un dialog cu o persoana care face presupuneri al caror context nu se bazeaza pe nimic: „sigur nu esti..destept”… de unde poti aprecia tu asta?… „engleza ta de balta”..m-ai auzit pe mine vorbind engleza? Ai tu capacitatea de a aprecia nivelul de inteligenta al unei persoane? Ma indoiesc sincer, sens in care este ultimul comentariu pe care-l fac vis-a-vis de „scrierile” tale.
P.S. Ca sa abordez problema „off-topic” ( aici chiar m-am mirat ca ai pus dublu f la „off”) nu am remarcat faptul ca aici se discuta despre faptul ca,citez( a cita inseamna a a reproduce intocmai ceea ce a scris cineva); „visurile tale
holiwoodiene s-au năruit”. Deci topicul este despre visurile mele?
Domule Enache-Profu’de engleza sunteti exact cum mi-am imaginat: cand nu mai aveti argumente( nu ca ati fi avut vreodata) treceti la jigniri.Asta spune multe despre nivelul dvs. Gramatica? Ce-o fi aia??? Atat de la mine,nu pot sa cobor mai mult.
Ultimul comentariu al domnului Enache a fost șters. Dacă mai face astfel de comentarii îi vom bloca IP-ul.
Pingback: Cea mai buna strategie pentru investitii imobiliare profitabile - Edvim | Calea pentru evolutia ta financiara