M-am hotărât să scriu acest articol pentru că de multe ori am văzut pe net comentarii de genul:
– prețul imobiliarelor este nejustificat de mare;
– dezvoltatorii fac profit de 100%;
– dacă ai ceva bani, cumperi un teren și faci rapid un bloc, două;
– construcția de case e simplă și o poate face oricine are banii pentru investiție.
În 2019, un profit de 100% nu cred îl poate obține nici cel mai experimentat dezvoltator imobiliar. Poate genul acesta de profituri au fost posibile înainte de criză din 2009, în condițiile în care ai cumpărat terenul foarte ieftin și ai beneficiat de creșterea prețului la teren, în perioada când puteai face case în regie proprie, practic la negru, fără să plătești prea multe taxe la stat. Chiar și situațiile în care calitatea construcției este foarte departe de standardul minim nu cred că se pot obține profituri chiar și de 50% (poate în niște condiții excepționale).
Pentru o casă corect făcută, în 2019, în majoritatea situațiilor, profitul efectiv rezultat din construcție nu cred că poate depăși valoarea de 35% (fără a lua în calcul și un eventual profit generat de creșterea prețului terenului). Și vei obține acest profit dacă totul merge conform planului.
Dar este greu să îți faci un plan de afaceri în domeniu acesta, atât timp cât terenurile, materialele și manoperă se scumpesc de la o luna la altă. Nu știi exact când vei primi toate avizele și autorizațiile, când te vei apucă de lucru, cât te va costă construcția, când va fi gata, când o vei vinde și cu ce profit. Iar dacă incompetența guvernanților da economia țării peste cap, iar vânzările stagnează mai ai și o problema cu recuperarea investiției.
Terenurile s-au scumpit în ultimii 3 ani (în marile orașe) cu aproape 50%, deși se tot zvonea despre o nouă criză în imobiliare. Materialele de construcții s-au scumpit anual cu 10%-20% și manoperă la fel (în ultimii 3 ani aproape s-a dublat costul manoperei). Și cu toate că s-a dublat costul manoperei, pur și simplu nu ai cu cine să construiești, lucru care duce la mărirea termenelor de execuție și la o reducere semnificativă a calității lucrărilor. De profesionalismul și seriozitatea muncitorilor din construcții nici nu mai are rost să vorbesc.
Un duplex de exemplu nu îl mai faci în 8 luni, îl faci în 12-14 luni. Iar pentru vânzarea lui s-ar putea să mai aștepți încă 3, 6, 12 ….. luni. Una este să îți recuperezi investiția cu profit în 8 luni și altă este să o recuperezi după 2 ani.
Deci, deși pare simplu, construcția unei case sau a unui bloc, este o bătaie de cap imensă, mult stres și implică riscuri financiare mari. Dacă nu va vine să credeți, va recomand să va începeți construcția unei case, unui duplex sau a unui bloc. Sunt destui oameni cu bani, pentru care puteți face lucrul asta.
Legat de prețul mult prea mare al imobiliarelor, eu nu știu o perioada de după revoluție, în care imobiliarele nu au fost “umflate”, când casele și terenurile au fost foarte accesibile în raport cu veniturile oamenilor. Tot timpul au fost scumpe, chiar și în criză de după 2008. Cu toate astea valoarea lor pe termen lung este în creștere, iar investiția în imobiliare este una dintre cele mai sigure.
Comentează cu contul de Facebook